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LE DISPOSITIF PINEL

 

QUI PEUT EN BENEFICIER ?

Conçu pour favoriser l'investissement locatif, le dispositif Pinel fait profiter les investisseurs, particuliers ou SCPI, d'une réduction d'impôt. Ainsi, tout contribuable domicilié en France, qui acquiert entre le 1er janvier 2016 et le 31 décembre 2017 un logement neuf ou en état futur d'achèvement, peut bénéficier du dispositif Pinel.

 

MONTANT DE LA DEFISCALISATION

La réduction d'impôt, calculée sur le montant du bien immobilier, varie en fonction de la durée de location. Plus la durée est longue, plus l'avantage fiscal est important :

  • Pour un engagement d'une durée de 6 années de location, la réduction d’impôt est de 12 %
  • Pour un engagement d'une durée de 9 années de location, la réduction d’impôt est de 18 %
  • Pour un engagement d'une durée de 12 années de location, la réduction d’impôt est de 21 %

 

CONDITIONS D'ELIGIBILITE FIXEES PAR LA LOI PINEL

Condition 1 : Type de logement

Les logements éligibles sont :

  • les biens neufs : le bien ne doit pas avoir déjà été occupé
  • les biens en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) : le bien devra être achevé au plus tard 30 mois après avoir été acquis
  • les biens doivent respecter les normes environnementales BBC 2005 ou RT2012
  • le montant maximum d'acquisition du bien (majoré des frais de notaire) est limité à 300 000 euros, pour un maximum de deux logements par an.

Condition 2 : Localisation du logement

Le logement acquis doit être situé dans une ville d'une zone en loi Pinel. Les contribuables devront donc acquérir un bien dans l'une des zones suivantes :

  • ZONE A BIS : Paris et 1ère couronne
  • ZONE A : Grandes villes de plus de 250 000 habitants
  • ZONE B1 : Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants
  • ZONE B2* : Villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants
  • ZONE C : Le reste du territoire. Non éligible.
* Les logements situés en zone B2 sont éligibles au dispositif Pinel, sous réserve que la commune ait reçu un agrément du Préfet de région
Source : Ministère du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité - 9 mars 2015 - http://www.territoires.gouv.fr/un-nouveau-zonage-a-b-c-applicable-des-le...

Chacune de ces zones correspond à un plafond de location.

Condition 3 : Plafonds de loyer applicables

Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds des loyers. Le calcul du loyer s’effectue à l’aide d’un coefficient multiplicateur C = 0,7 + (19 ÷ surface utile du logement); cela donne le plafond par mètre carré pour le bien immobilier en question qui sera ensuite multiplié par la surface habitable. Le coefficient ne peut excéder 1,20.

  • 12,50 € /m² en zone A bis,
  • 16,83 € /m² en zone A,
  • 10,07 € /m² en zone B1
  • 8,75 € /m² en zone B2

Source : loi-pinel-info.org http://www.loi-pinel-info.org/plafonds-loi-pinel/ – 9 mars 2015

Condition 4 : Conditions de ressources des locataires

Le propriétaire s’engage à louer le bien acquis dans les conditions suivantes :

  • Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d’un locataire.
  • La durée de location doit être de 6 années minimum.
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (DAT).
  • Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Plafonds de ressources Pinel pour 2016

Les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus en 2016 

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année N-2

 

Les plafonds de Ressources des locataires Loi Pinel 2016

 

Plafonds de ressources des locataires en €

 

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 993

36 993

30 151

27 136

Couple

55 287

55 287

40 265

36 238

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

72 476

66 460

48 422

43 580

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

86 531

79 606

58 456

52 http://loipinel-gouv.org/loipinelwik.gif611

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

102 955

94 240

68 766

61 890

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

115 851

106 049

77 499

69 749

Majoration pour personne à charge complémentaire

+ 12 908

+ 11 816

+ 8 646

+ 7 780

 

Il est également possible pour les propriétaires de louer le bien à des ascendants et descendants à condition qu’ils ne soient plus rattachés fiscalement au propriétaire et que les plafonds de ressources soient respectés.

 

CONDITIONS D’OBTENTION DE LA DEFISCALISATION

  • La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec les lois Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard, loi Malraux ou monument historique.
  • Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

 


LOUEUR EN MEUBLÉ - LMP et LMNP

Les statuts de LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), permettent de bénéficier de dispositions fiscales très avantageuses.

Dans les deux cas, il s’agit de louer meublé un ou plusieurs logements. La différence entre les deux statuts tient au montant des sommes récoltées par ces locations.

  • Le statut de loueur en meublé s'applique à tout propriétaire qui met en location des immeubles meublés au travers d'un bail spécifique. Pour avoir le statut de LMP (loueur meublé professionnel), il faut être inscrit en qualité de commerçant au registre du commerce et réaliser une recette annuelle, tirée de la location des biens immobiliers, au minimum de 23.000€. La recette annuelle doit également être supérieure au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

En deçà de ces critères, le loueur meublé est qualifié de LMNP (Loueur meublé non professionnel).

Les locations meublées sont exclues du champ d'application de la TVA.

 

Les avantages fiscaux du LMP

  • Une réduction du revenu imposable

Le loueur en meublé professionnel pourra déduire plus de charges que le loueur classique en location nue, ce qui aboutira à une diminution du revenu imposable. L'ensemble des frais pourra être déduit à leur montant réel (dépenses d'entretien, grosses réparations, etc.), et non pas seulement ceux déductibles pour les locations nues.

Le loueur en meublé professionnel (LMP) pourra déduire les droits de mutation acquittés lors de l'achat, soit immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices. Il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d'achat).

  • Une diminution du revenu global

A la différence des bailleurs classiques, le statut de LMP permet d’imputer la totalité de son déficit foncier éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d'emprunt.

  • Une exonération des plus-values

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées d'impôt ou bénéficier d’un allègement dégressif en fonction du montant des recettes réalisées.

  • Une exonération d'impôt sur la fortune

En tant que bien « professionnel », le logement loué n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail.

  • Des allégements de droits de succession

Les héritiers d'un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d'entreprise.

 

Les avantages fiscaux du LMNP

  • Une imposition du bénéfice spécifique

Les revenus locatifs sont déclarés soit en régime des micro-entreprises, soit en régime réel :

. En micro-entreprise, le loueur meublé bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais et sera donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur une partie de son chiffre d'affaires.

. En réel, l’investisseur peut déduire de ses recettes les frais d'acquisition (droits d'enregistrement), les intérêts d'éventuels emprunts, les travaux d'entretien et de réparations courants, l'amortissement sur le prix d'achat du bien et sur les gros travaux non déductibles.

 


RESIDENCES SERVICES

Les résidences de services concernent les résidences séniors, les résidences étudiantes, les résidences de loisirs, les résidences d'affaires. Ces résidences sont considérées "de services" car elles possèdent des prestations de type hôtelières.

Exemple : un accueil, un local laverie, une cuisine et salle de bain équipées, un spa / sauna, un jardin, etc.

 


CENSI-BOUVARD

Le dispositif Censi-Bouvard est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés.

La loi Bouvard permet de réaliser des économies d'impôts importantes en investissant dans des résidences de tourisme ou des résidences avec services (étudiant, personnes âgées).

La loi Censi-Bouvard 2017 ne nécessite pas d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Le dispositif permet de déduire de ses impôts 11 % du prix HT du bien pendant neuf ans (dans la limite de 300.000 €)

Le dispositif Censi-Bouvard 2017 permet également de récupérer la TVA sur le prix du bien immobilier si l'exploitant de la résidence propose en plus de l'hébergement au moins trois services.

Le logement doit être loué meublé (bail signé avec le gestionnairependant au moins neuf ans.

Vous concluez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services et vous êtes ainsi assuré de percevoir les loyersmême si le logement est vide. Ces loyers sont imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Au terme du bail de 9 ans, le propriétaire peut soit renouveler son bail, soit vendre le bien (sous certaines conditions).Il est permis d'acheter plusieurs logements la même année.

 


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