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LEXIQUE DE L'IMMOBILIER

LEXIQUE DE L'IMMOBILIER


ACTE DE VENTE


Un acte authentique de vente est un acte rédigé par un officier public compétent (Notaire, huissier de justice) selon les formes prescrites par la loi.

Un acte authentique de vente se fait habituellement sous la forme notariale, mais il peut également se faire par le biais d'un huissier de justice. Pour un acte authentique de vente immobilière, le notaire doit mentionner dans l'acte la situation de l'immeuble, sa nature, le ou les propriétaire(s) antérieur(s), le numéro d'immatriculation foncière,...

La propriété d'un bien est véritablement transférée à compter de la signature de l'acte authentique. L'acte notarié de vente est authentique puisqu'il a une date certaine et qu'on ne peut lui faire échec que par inscription en faux.


AIDES AU LOGEMENT


APL (Aide Personnalisée au Logement), ALF (Allocation de Logement Familiale) ou encore ALS (Allocation de Logement Sociale); ces aides sont mises en place par l'Etat pour faire en sorte que le logement pèse moins dans le budget des personnes aux revenus modestes. A noter : ces aides peuvent être cumulées, sous certaines conditions.


APPELS DE FONDS


Les appels de fonds sont spécifiques à la VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement). Ils interviennent en fonction de l'avancement des travaux du programme neuf : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (toiture) et 95 % à l'achèvement. Le promoteur constructeur doit respecter ces pourcentages légaux, mais il est libre de constituer un autre tableau d'appels de fonds plus détaillé.


APPORT PERSONNEL


Il est apporté par l'acquéreur pour financer son achat immobilier. Objectif : optimiser le crédit qu'il souscrit. Cet apport peut résulter d'économies personnelles mais peut aussi prendre la forme d'un PTZ, d'un PEL, d'un CEL ou du 1% logement.


ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES


Cette réunion rassemble chaque année les copropriétaires. Au menu, un ensemble de décisions à prendre, d'investissements à voter pour assurer l'entretien et la pérennité du bien.


ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGES


Souscrite avant que le chantier de construction commence, elle couvre les dommages sans que la recherche des responsabilités soit déjà engagée. Elle prend fin en même temps que la garantie décennale.


ASSURANCE HABITATION


Cette assurance obligatoire est souscrite par le locataire pour couvrir tous les dommages qu'il pourrait causer et qu'il a l'obligation de réparer.


BAIL


Ce contrat est signé entre le propriétaire et le locataire d'un bien. Il définit notamment le montant du loyer, sa durée (d'au minimum 3 ans si c'est un bail d'habitation). Un bail peut être cédé à un autre locataire à condition que le propriétaire donne son accord. On distingue le bail d'habitation, commercial, professionnel et mixte (habitation et professionnel).


CAUTION


Elle a pour but de garantir le paiement d'une dette en cas de défaut. La caution peut concerner une location ou un emprunt.


CHARGES DE COPROPRIETE


Un bien immobilier engendre des frais de fonctionnement et des travaux d’entretien / réparation qui concernent l’ensemble des propriétaires. Chaque propriétaire payera une quote-part des charges totales en fonction de la surface de son bien. 


CLAUSE RESOLUTOIRE


Elle protège un propriétaire des manquements d’un locataire. Si ce dernier ne paye pas son loyer ou les charges correspondantes, s’il n’a pas souscrit d’assurance habitation, s’il n’a pas acquitté le versement du dépôt de garantie, le bail peut être annulé.  


COMPROMIS DE VENTE


 

Signé entre un acheteur et un vendeur, ce pré-contrat est un premier engagement avant la vente définitive. Il intègre notamment une clause signifiant que si l’acheteur n’a pas pu obtenir son prêt, il n’est pas dans l’obligation d’acheter son bien. L’acompte versé lui est alors  intégralement restitué.


CONSEIL SYNDICAL


Composé de copropriétaires et uniquement consultatif, son rôle est d’aider le syndic dans sa mission et de contrôler sa gestion. Ses membres sont élus lors de l’assemblée annuelle de copropriété.


CONTRAT DE RESERVATION


Dans le cas d’une VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), il s’agit d’un contrat signé par le vendeur (promoteur) et un acquéreur par lequel le vendeur s’engage, si le programme est commencé, à réserver un logement à l’acquéreur.


CREDIT-RELAIS


Le crédit-relais permet de souscrire un prêt pour financer l’achat d’un nouveau bien immobilier sans attendre la vente du précédent. A noter : le crédit-relais court sur au maximum deux ans. 


CREDIT IMMOBILIER


On distingue deux grands types de crédit immobilier : le crédit in fine permet à l’emprunteur de payer les intérêts durant la période de prêt et de rembourser le capital à son échéance; avec le crédit amortissable, les intérêts et le capital sont remboursés pendant toute la durée du prêt.


DELAI DE RETRACTATION


Le réservataire (personne ayant signé un contrat de réservation) dispose d’un délai de 10 jours à compter de la réception du contrat de réservation signé pour se rétracter.


DEPÔT DE GARANTIE OU DEPÔT DE RESERVATION


Le dépôt de garantie est le montant minimum exigé par le réservant auprès du réservataire, dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement. Le montant est fixé par le promoteur immobilier et ne peut pas dépasser 5 % du prix d'acquisition. Ce dépôt est versé sur un compte séquestre auprès d'une banque et ne pourra être affecté au prix de vente et versé au promoteur qu'après la signature définitive auprès du notaire.


DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE


Obligatoire depuis le 1er novembre 2006, il est transmis à l’acheteur d’un bien. Celui-ci connaît ainsi la quantité d’énergie consommée dans le logement concerné. A noter : ce diagnostic est valable 10 ans. 


FRAIS DE NOTAIRE


Les frais de notaire sont répartis entre les honoraires du notaire, les taxes, les frais de débours et les frais annexes. Lors de l'acquisition d'un logement (appartement, maison) ou d'un terrain à bâtir, c'est souvent le notaire du vendeur qui est présent, mais il est conseillé à l'acheteur de faire également intervenir un notaire.

A noter : faire intervenir deux notaires ne change pas le montant des frais de notaire. En fonction du type d'acquisition, les frais de notaire varient : ils représentent environ 2.5 % du prix d'acquisition dans l'immobilier neuf, entre 6 et 8 % du prix d'acquisition dans l'immobilier ancien, environ 5 % du prix d'acquisition pour un terrain à bâtir.


GARANTIE DECENNALE


Comme son nom l’indique, cette garantie est souscrite pour 10 ans par le constructeur. Le but est de protéger le ou les futurs acquéreurs contre toute malfaçon qui surviendrait durant cette période. La garantie décennale concerne essentiellement les fondations, les murs et cloisons, les planchers, la toiture, les canalisations, les installations de chauffage.


HYPOTHEQUE


Lorsqu’un acquéreur souscrit un prêt, l’hypothèque portant sur le bien acquis est une garantie prise par le prêteur pour se prémunir du non-remboursement éventuel du prêt.


INDICE DE REFERENCE DES LOYERS


Ex indice du coût de la construction, cet indice est utilisé pour calculer l’augmentation des loyers. Il est ajusté chaque trimestre par l’INSEE.


INVESTISSEMENT LOCATIF


Avec l’investissement locatif, le propriétaire ne vise pas à occuper le bien qu’il achète mais envisage son acquisition comme un placement qui lui permettra d’obtenir des revenus ou de profiter de mesures de défiscalisation.


LOUEUR EN MEUBLÉ - LMP et LMNP


Le statut de loueur en meublé s'applique à tout propriétaire qui met en location des immeubles meublés au travers d'un bail spécifique. Pour avoir le statut de LMP (loueur meublé professionnel), il faut être inscrit en qualité de commerçant au registre du commerce et réaliser une recette annuelle, tirée de la location des biens immobiliers, au minimum de 23 000 €.

Cela permet de bénéficier de dispositions fiscales très avantageuses. En deçà de ces critères, le loueur meublé est qualifié de LMNP (Loueur meublé non professionnel).


MAÎTRE D'OEUVRE


Il assure pour le compte du maître d’ouvrage le suivi de l’exécution des travaux d’un projet immobilier selon des délais, une qualité et des coûts préalablement définis.


MAÎTRE D'OUVRAGE


Le maître d’ouvrage est la société pour le compte de laquelle est édifié le programme immobilier neuf. C’est le maître d’ouvrage qui est à l’origine de la conception et du montage du projet immobilier, et qui en commande sa réalisation à différents partenaires : architecte, maître d’œuvre, etc.


MILLIEMES


Ils représentent la part attribuée à chaque propriétaire d’une habitation sur l’ensemble des parties communes, en fonction de la surface qu’il occupe à titre privé. Les millièmes sont utilisés, par exemple, dans le calcul des charges.


NOTAIRE


 En immobilier, son rôle est essentiel puisque seul cet officier ministériel est en mesure d’établir un acte de vente authentique. Les notaires se sont désormais ouverts à des missions de conseil.


NOTIFICATION DE L'ACTE DE VENTE


La notification de l'acte de vente est le fait d'adresser le projet d'acte VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement).


NUE-PROPRIETE


Le titulaire de ce droit est possesseur d’un bien mais n’en n’a pas l’usage.


PARTIES COMMUNES


Elles regroupent les parties d’une habitation ou d’un terrain mises à la disposition des copropriétaires. 


PEL (Plan d'Epargne Logement)


L’un des produits financiers immobiliers les plus populaires. Associant crédit et épargne, il offre certains avantages pour acheter un bien : prime, taux préférentiel…


PERMIS DE CONSTRUIRE


Toute personne souhaitant édifier une construction d'une certaine importance doit solliciter un permis de construire auprès de l'administration. Cette démarche est destinée à vérifier que le projet est conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d'urbanisme.

Le délai d'instruction est de deux mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle. Il est de trois mois pour les autres demandes de permis de construire.

Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de 2 ans.


PRIMO-ACCEDANT


Est primo-accédant la personne (ou le couple) qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années précédant l’achat du logement. Pour un ménage, il est indispensable que les deux conjoints remplissent cette condition.

Ce qui compte, pour déterminer qui est primo-accédant, c’est la notion de résidence principale. En effet, vous pouvez déjà être propriétaire d’une maison secondaire ou bien posséder des investissements locatifs, et être considéré comme primo-accédant. De la même manière, vous entrez à nouveau dans cette catégorie si vous êtes un ancien propriétaire, devenu locataire de sa résidence principale depuis plus de 24 mois consécutifs.


PROMESSE DE VENTE


A travers ce document, le vendeur s’engage à vendre son bien. La promesse de vente est dite bilatérale ou synallagmatique si elle engage également le futur acheteur.


PTZ


Le Prêt à Taux Zéro + est un prêt dont les intérêts sont pris en charge par l'Etat, sans frais de dossier, pour l'achat d'une première résidence principale.

Le montant du prêt et les conditions de remboursement qui sont accordées prennent en compte le niveau de revenu, la taille de la famille, la localisation géographique de la future habitation, son type (neuf ou ancien pour les HLM) et sa performance énergétique.

L'article 107 de la loi de finances pour 2016, mise en application par le décret n° 2015-1813 du 29 décembre 2015, a simplifié et élargi le prêt à taux zéro :

  • le PTZ peut désormais financer jusqu'à 40 % de l’achat d’un logement dans le neuf
  • les plafonds de revenus sont augmentés, permettant à davantage de ménages d'en bénéficier
  • le remboursement du prêt peut être différé de 5, 10 ou 15 ans selon les revenus
  • pour l'achat de logements anciens à réhabiliter, le PTZ est étendu à l’ensemble du territoire
  • les ménages peuvent louer leur logement au bout de 6 ans, sans attendre le remboursement total du prêt

QUORUM


    C’est le nombre de copropriétaires qui doivent être présents ou représentés pour qu’une décision soit votée lors de l’assemblée générale annuelle.


    REGLEMENT DE COPROPRIETE


    Ce document est la « bible » d’un immeuble. Il recense la description de ses différentes parties, la répartition des charges, les règles de vie, les règles de gestion…


    SURFACE HABITABLE


    Elle tient compte uniquement des surfaces qui servent à l’habitation.


    SHOE (Surface Hors Oeuvre Nette)


    C’est la surface d’une construction, déduction faite des balcons, des combles, des sous-sols, des toitures-terrasses, des parties non closes du rez-de-chaussée, des espaces de stationnement.


    SYNDIC DE COPROPRIETE


    Il est en charge de la gestion globale de l’immeuble : entretien, réparations, comptabilité, application du règlement de copropriété… Le syndic est désigné lors de l’assemblée générale annuelle des co-propriétaires.


    TAUX D'INTERET


    Actuellement très bas, ils sont calculés en fonction de la durée du prêt, des mensualités payées, du capital emprunté, de la situation de l’emprunteur… et du taux auquel les banques se financent. Fixe, le taux d’intérêt ne variera pas pendant toute la durée du prêt. Révisable, il pourra être modifié sous conditions.


    TAXE D'HABITATION


    Elle est payée par la personne qui occupe un logement, qu’elle en soit ou non propriétaire. 


    TAXE FONCIERE


    Elle est payée uniquement par le propriétaire d’un bien. Elle est calculée en fonction du logement mais aussi du terrain.


    USUFRUIT


    Une personne qui possède l’usufruit d’un bien dispose de la jouissance du bien mais n’en n’est pas propriétaire. 


    V.E.F.A.


    La VEFA (Vente En l'Etat Futur d'Achèvement) est une forme de vente qui permet d'acquérir un logement avant sa construction.

    L'acquéreur signe un contrat de réservation avec le promoteur immobilier, moyennant le versement d'un dépôt de garantie. L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours.

    Ensuite, le promoteur et l'acquéreur régularisent la signature de l'acte authentique de vente devant un notaire. Le paiement du logement neuf (appartement neuf, maison neuve) est échelonné au fur et à mesure de l'état d'avancement de la construction, correspondant aux appels de fonds.